近期，国内房地产市场悄然兴起一股“老破小”抄底潮。天津、成都、杭州等城市频现投资者批量购入老旧住宅的现象，部分人甚至一次性购入七八套，通过出租获取稳定现金流。这一现象背后，既有核心城市租金回报率回升的吸引，也折射出投资者对低总价资产避险需求的升温。

批量抄底案例：月入过万成常态

在天津，投资者李先生以350万元全款购入7套市区“老破小”，单套面积约40-50平方米，总价控制在50万元以内。这些房源位于地铁沿线，租金水平稳定在每套2000-2500元/月，目前月租金总收入达1.5万元，年化回报率约5.1%

成都的案例更为激进。女投资者张女士以330万元总价购入8套主城区老旧住宅，单套价格仅40万元出头。得益于成都高校密集、年轻租客需求旺盛，这些房源月租金合计2.1万元，年化回报率高达7.6%，远超当前银行理财产品收益。

“现在买‘老破小’就像2015年买商铺。”杭州房产中介王磊表示，“这类房源总价低、易出租，且不受限购政策严格限制，成为资金避险的新选择。”

抄底逻辑：租金回报率回升+资产配置需求

支撑这波热潮的核心因素是租金回报率的显著提升。据贝壳研究院数据，2026年一季度，重点20城“老破小”平均租金回报率达3.2%，较2024年低点回升1.1个百分点，其中成都、天津、武汉等城市回报率超过4%

“与新房相比，‘老破小’的持有成本更低。”上海易居研究院副院长杨红旭分析，“这类房源无需承担高额物业费、装修折旧等费用，且租客多为刚需群体，空置率普遍低于5%。”

此外，部分投资者将“老破小”视为对抗通胀的“硬通货”。深圳投资者陈先生坦言：“股市波动大、银行理财收益低，而核心城市的老房子租金能覆盖房贷，未来还有拆迁或城市更新预期。”

风险警示：流动性隐忧与政策不确定性

尽管收益可观，但批量抄底“老破小”并非无风险。北京链家分析师张大伟指出三大隐患：

流动性风险：老旧住宅交易周期普遍长于新房，若市场下行可能面临“有价无市”；

政策风险：多地正在推进老旧小区改造，若未来加装电梯、增设停车位等工程需业主分摊成本，可能压缩利润空间；

持有成本上升：部分城市已试点房产税，若全面推广，多套房持有者税负压力将显著增加。

天津李先生坦言：“我买的7套房中，有3套是顶层，未来若需维修屋顶或加装电梯，可能面临高额支出。”成都张女士则更关注拆迁动态：“这些房子都是2000年前的预制板房，我赌的是5年内会纳入城市更新计划。”

市场展望：分化加剧，核心地段价值凸显

业内人士认为，“老破小”市场将呈现明显分化：

核心地段：配套完善、交通便利的房源租金抗跌性强，仍受投资者青睐；

远郊或老旧社区：缺乏产业支撑、租客需求不足的房源可能面临空置率上升风险。

“当前‘老破小’投资逻辑已从‘博涨价’转向‘赚租金’。”中指研究院院长莫天全建议，“投资者需重点关注房屋结构、物业维护水平及租客稳定性，避免盲目跟风。”